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工商時報【陳濤】

5月大陸二線城市房價領漲並非偶發孤立事件。年初一線城市樓市高溫遭遇政策調控升級，驗證了「資產荒」下加配熱點城市住宅不動產的邏輯，進一步激發市場對相似基本面二線城市住宅的熱烈追捧。但二線城市基本面整體弱於一線城市，房價運行將更多地受到本地家庭收入狀況的制約，並不支持房價短期內大幅上揚。因此，當前二線城市特別是「四小龍」房價的大漲，恐將引發未來市場供求錯位風險。

二線城市樓市啟動與一線城市同步。2016年2月末，南京、合肥的新建商品住宅價格月增率分別為2.6％、2.3％，雖然低於深圳3.5％的環比漲幅，但與同期北京、上海漲幅基本持平。4月，一線城市樓市高溫遭遇政策調控升級CP值爆表後，二線城市房地產市場，因其獨特的地區經濟金融中心位置、人口流入壓力、相對完善的基礎設施和良好的教育醫療環境等，進一步凸顯住宅不動產配置的優勢，呈現出高溫不退現象。

據中國國家統計局發佈的全國70個大中城市銷售價格變動資料，5月，廈門新建商品住宅價格環比上漲5.5％，合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌等城市環比漲幅均超過1％。廈門、南京和合肥等城市新建商品住宅價格同比漲幅均超過20％，趕超北京、廣州。據機構統計，熱點二線城市土地市場持續高溫，出現了29個總價地王和69個樓面價地王。

但二線城市房地產基本面明顯弱於一線城市，不支持房價短期內大幅上漲。從城市定位看，一線城市定位於國際大都市，住宅不動產納入全球資產配置網，而二線城市定位於區域經濟金融中心，住宅供求大體僅限於區域相對狹小輻射範圍。

從人口流入分析，二線城市人口規模接近千萬人，基本接近區域經濟金融中心所能承受的極限，而一線城市人口需要動用行政手段控制人口無序增長。

從房價支撐力看，一線城市房價比肩國際大都市，呈現出「泛豪宅化」，與本地居民平均收入整體相關性較小。而二線城市住宅需求主要穩定在本地居民，勢必更多地受到地方居民家庭收入狀況制約。

從住宅流動性看，一線城市住宅流動性遠遠超過二線城市，今年前4個月，北京、上海、深圳等一線城市二手房成交面積約為新房的兩倍以上。雖然二線城市存量房交易量也超過新房，但流動性明顯弱於一線城市。

從城市居民收入狀況分析，2015年，大陸一二線熱點城市居民年個人可支配收入均在5萬元人民幣左右，部分二線城市房價和庫存水平均處於相對低位，年初以來住宅投資投機性需求回潮，打破了此前住宅供求弱平衡狀態，導致房價快速上漲，但還沒有全面脫離合理區間。

但近期房地產企業在二線城市非理性競地，導致地價溢價率成倍上升，部分地王專案預期售價遠遠高於在售樓盤價格，恐怕會過度背離城市居民家庭收入增長前景，導致未來住宅供求關係明顯錯位。

房價泡沫「起於青萍之末」，勢必「止於草莽之間」。雖然資金面寬鬆和資金成本低位元是房價上漲的邏輯起點，但房價過快上漲和房價總額過度膨脹，勢必脫離居民家庭財務負擔的引力，導致房價高位運行存在脆弱性。應該看到，房地產市場運行關係到實體經濟消費與投資，二線城市房價短期內過快上漲，恐不利於地方經濟健康增長和區域金融穩定。

（摘自經濟參考報）

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